一座城市的温度，往往藏在那些被岁月浸染的街巷里。

时间犹如一把刻刀，为宝鸡一千多个居民小区刻上了“老破小”的印记。曾经崭新的小区，犹如泛黄的书页一般，记录着几代人的生活印记。斑驳的墙面、狭窄的楼梯、老化的管道，是时光留下的痕迹，也是城市更新必须面对的课题。

5年寒暑间，城市更新的春风拂过，我市1942个老旧小区在精心“织补”中重获新生，不仅修葺了外立面、更新了管网，更在细节处倾注关怀。改造，不再是冰冷的“拆旧建新”，而是带着温度的“共同缔造”——居民的意见被倾听，邻里的需求被尊重，城市的记忆在有效沟通中被珍视。

这些细微之处的平衡，让城市更新不止于建筑本身，更在于人的幸福。宝鸡从“老破小”到“幸福里”的老旧小区改造实践，正以柔软而坚定的方式证明：一座城市的文明高度，不仅体现在高楼大厦的轮廓里，更镌刻在老旧小区焕新的容颜上。

打造“和美幸福小区”是改造的最终目的

破茧

从住有所居到住有优居

宝鸡人居环境好可谓是久负盛名，山清水秀城市美，群众幸福指数高，早在2009年就获得了中国人居环境奖；更是在2021年，我市又捧回联合国人居奖，是当年亚洲唯一获奖城市。

捧着这份荣誉，宝鸡人历来在打造“宜居宜业”幸福美丽城市上不遗余力。建设渭河生态公园，打造“幸福河湖”，织密交通路网，完善公共服务设施，人居大环境在不断优化，然而依然存在的“老破小”却成为束缚城市发展、影响生活品质的“茧”。

工人对老旧小区道路进行改造

“我家住在顶楼，一遇到下大雨屋顶就渗水；小区里面电线、网线乱搭，就跟蜘蛛网一样；还有车辆乱停乱放、水管爆管……问题太多了。但这是老房子了，根本不是改一家两家就能把问题解决的事。”家住市区金台大道15号院的居民王晶晶对老房子深有感触。

基础设施老化严重，水电管网年久失修，公共服务设施匮乏……是老房子、老小区普遍存在的“基础病”。而像王晶晶一样为这些“基础病”所烦恼的居民，我市有20万余户。推进老旧小区改造，是数万群众的期盼，是加速城市更新的重要内容，也是考验政府执政能力的“试金石”。

政之所兴，在顺民心。在“十四五”期间，市委、市政府将1567个老旧小区的改造提升全部编入《“十四五”城镇老旧小区改造规划》，涉及居民20.35万户。

户数占比多，意味着身上的担子重、责任大，更意味着工程推进的任务重、难度大。2021年我市出台《宝鸡市城镇老旧小区改造工作绩效评价办法》，为承担老旧小区改造任务的部门和单位立规矩、定考核、评等次。

2024年的681个续建项目，今年9月底前要全部完工；2025年计划实施的187个小区，9月底前要全部开工……“任务一茬接着一茬，涉及的部门、单位但凡有一个掉链子，这事就没办法推进。”市住建局工作人员说。

任务同表、资金同池，跨部门、跨领域推进工作的齿轮紧密咬合，推着老旧小区改造的车轮飞速前行。截至目前，全市有1942个老旧小区实施改造，完成“十四五”规划目标的124%。

单看这些数字，只是丈量改造工程进度的刻度尺，却不能将这项民生工程具象化。真正让这项民生工程在群众中产生“化学反应”的，是遍布老旧小区内看得见、摸得着、享受到的变化。

王晶晶带着记者走进她家所在的小区：“现在的小区环境比以前好太多了！”小区内车行道、人行道全部进行翻新；改造的两个小广场上，新增了健身器材，还专门设置了儿童游乐区。“以前电线到处都是，每到下雨天，我都怕漏电。现在你看……”居民李扬用手指向清朗的天空，“所有管线全部埋在地下，抬头再也不见‘蜘蛛网’，看着就清爽。”小区老住户张伟说：“现在小区不光‘面子’好看，‘里子’也不错。”已经深埋在地下20多年的排污、供水、供暖等管道，因老化造成的渗漏、爆管等“基础病”，在改造中全部更新，得到了“根治”。

从“有”到“优”的改造，不仅仅是针对老旧小区的“基础病”，更是将“节能”这一概念加入既有建筑改造中，让老旧小区在“再生长”中不断优化完善结构。

渭滨区秦奎小区居民楼改造后崭新的外立面

“今年夏天这么热，你进我们家是不是感觉挺凉快的？”宝钛家属院老区居民秦爱花把记者带到她家里，“自从给这栋楼外面贴上保温层、换上双层窗户，家里现在是冬暖夏凉，空调一年都开不了几次，冬天家里的气温基本在22℃，不冷不热正舒服。”

始建于上世纪60年代的宝钛家属院老区，可谓是老房子的“聚集地”。宝钛社区居委会副主任韩超说：“老房子大多是砖混结构，没有保温层，冬冷夏热是常态。这次改造专门把节能凸显出来，给33栋老房子增加保温层、更换双层窗户。”目前，全市针对老旧既有建筑节能改造一项就投资了3.2亿元。

从2019年至今，有47.13亿元中省补助资金，投入我市老旧小区楼体、管网、道路、绿化、消防、安防等基础设施改造中。“老破小”正在打破阻滞发展脚步的“沉疴之茧”，织就从“居者有其屋”到“居者优其屋”的城市理想。

共生

从空间孤岛到破墙合体

管网老旧可更新，房屋漏水可修缮，外墙脱色可粉刷——老旧小区的基础设施“病症”，大多能通过原地改造“治愈”。然而，当物理空间本身成为稀缺资源，当围墙圈禁起车辆难行、场所匮乏的“孤岛”，“住得旧”便升级为更深层的“住得难”。这堵“空间之墙”，成为老旧小区改造中最棘手的难题。

市区渭工路片区是小区空间资源匮乏的典型代表。整个片区分布有61栋居民楼，却被围墙硬生生分割成39个小区。

渭滨区住建局副局长张栋拿出自己拍的渭工路片区改造前的照片，只见一条紧巴巴只能过一辆汽车的通道里，3个小区的大门呈三叉戟形状分布，每个大门分别建着门房，门房后就是孤零零一栋或两栋居民楼。“小区内基本没啥公共空间，大多数院子汽车根本进不去，更别说有停车位、健身设施等。”张栋说。

住在渭工路片区原63号院的89岁居民赵大爷，因为腿脚不便出门只能靠轮椅，即便家住一楼他也很少出门。赵大爷说：“出单元门就是围墙，院子就巴掌大点地方，电动车到处乱停，连点花草都没有，出门没啥意思。要是能有广场、有绿地就好了。”

一边是空间紧缺的现实问题，一边是居民强烈的改造意愿。张栋说：“要想改变现状，扩大公共空间，打破原有的空间限制是前提。”

然而打破空间限制，可不是简单的推倒围墙。分属产权不同、管理主体不同等因素，让这堵“围墙”横亘在小区之间。市、区住建局及街道办、社区工作人员挨家挨户上门宣传，历时数月才将居民意见基本统一，拆除区域内的围墙及违章建筑。

健身休闲空间满足居民需求

拆墙并院，39个小区、61栋楼整合成为4个大型小区。狭小的院子豁然开朗，细碎的空间化零为整，公共空间整合共享，带来的变化在改造后的新63号院一目了然。

新63号院是渭工路原63号院及周边7个小区合并成的新小区之一。如今走进小区，消防通道畅通了，公共绿地有了，公共停车位有了，公共健身器材有了，公共充电桩有了……以前没有的公共设施，现在小区里都有了。

赵大爷专门给自己换了一辆电动轮椅，操控着轮椅摇杆，一出门就能看到种满鲜花、绿树的绿地；向前推动摇杆，到小区休闲广场围观老朋友下棋，身边有小孩子坐着扭扭车嬉戏。赵大爷感慨：“这才像个居民小区的样子。”

无障碍通道让特殊群体出行无忧

在采访中，居民有的说设施完善、有的说充电方便、有的说环境舒心，其中无不传达出一个感受：自从拆墙并院后，小区公共服务设施更完善了。

需要破墙共生的不止于居民小区之间，紧挨商业街区的老旧小区，也是城市更新中面临的难题。商业街区追求商业活力，居民小区聚焦民生改善，空间资源之争在所难免。

如何让商业街区不挤占生活空间？市区新民巷用实践表明，破解空间矛盾的关键在于“功能叠合”。

新民巷算是老宝鸡的特色餐饮街区，留下了一代代宝鸡人的美好记忆。可住在巷子里的居民却抱怨，小区和商铺抢车位，人行道被摊贩挤占，没有健身休闲空间……

“从设计之初，我们就要把居民与商户、生活与经营等各方面因素考虑进去，把老旧小区与老旧商圈改造结合起来，两手抓、两提升。”渭滨区住建局城市建设股工作人员杨超说。提取宝鸡工业元素，给居民楼的红砖外墙搭配上齿轮浮雕，把老机床零件改造成为街头雕塑，留住工业城市文化记忆；将巷子打造成步行街，增设工业风休闲座椅、齿轮造型景观树池，既满足居民休憩需求，也给顾客增加了休闲区。

在这里居住了快30年的居民张建国感慨：“我在新民巷住了这么多年，每天都能看到它的变化，最大的感受就是改造后的新民巷既有了烟火气，又有了文化味。”

无论是渭工路的“合”，还是新民巷的“融”，都在打破空间桎梏，开辟出创新、有特色、具有推广价值的城市更新共生新路径。

老旧小区加装电梯提升居民生活品质

共治

从“旁观者”到“参与者”

老旧小区改造的不只是空间，更是治理方式。

一个居民小区上千家住户，利益多样，众口难调怎么办？让居民从“旁观者”变成“参与者”是破题良方。面对不同诉求，只有尽最大努力达成共识、统筹协调，方能顺应群众期盼，减少矛盾阻力。

2023年下半年，一张张《老旧小区改造征求意愿表》发到了金台区陈仓园二区1150户居民手里。表格上将老旧小区改造涉及基础类、完善类、提升类等方面内容细化成菜单，让群众了解改造内容。当表格回收统计时，几乎全部是“同意改造”，拉开了小区改造的序幕，也让“议事机制”成了高频词。

“什么是最迫切需要改造的？哪些服务功能是急需添加的？……业主代表、业委会、物业公司前前后后开了5次专题会，还随时接受居民提出的意见建议。”业主代表刘务泉说，“群众事群众议，让大家真正参与进来，居民就更愿意把这件好事办得更好。”多次商议，最终业委会、物业公司根据居民意见罗列出了20多个需要改造的大问题。

如何把居民意见与实地情况巧妙结合起来？物业公司负责人李玲说：“在规划设计的时候，有3家设计公司参与到议事当中，设计师在小区驻扎了两个月，现场与居民沟通，实地丈量设计，防止设计理想化没办法落实的情况发生。”

如何科学施工、减少扰民？特别是对小区内久治不愈的“疑难杂症”，怎么找准病灶？这些问题在施工单位与小区居民的商议配合下迎刃而解。负责小区施工的宝鸡昊轩建设工程公司负责人马艳雄说：“施工几个月，工人和居民配合相当默契，遇到事情及时商量，工程推进非常顺利。”

目前陈仓园二区改造工程已经进入尾声，常年受污水阻塞之扰的西片区，在地下管网更新后再无烦恼；原来滋生蚊虫、破坏防水的竹林，“变身”成休闲小广场；提出增加小区内健身设施的居民，已经漫步在环绕小区2.4公里长的健身步道上……群众反映的20多条建议在小区的各个角落显现出来。

居民在方案设计、施工监督等环节全过程参与，提升了满意度，也增强了后期自治能力。但对于“三无”小区来说，重构失序已久的治理生态，才能让刚刚焕新的小区实现长治长效。

经二路街道是宝鸡老城区的核心区，整个辖区有166个居民小区，其中老旧小区就有133个，“三无”小区占了半数以上。

“‘三无’小区长期没有规范管理，几乎都存在不愿管、管不好、不好管的难题。”经二路街道办事处副主任朱莹说。

物业公司不愿管，是因为老旧小区维护投入大，但物业费低，公司亏损。

自管小组管不好，是因为自管小组人员大多为退休人员，无法提供专业的物业服务。

街道社区不好管，是因为插手管理单个小区事务，会出现既当“办事员”又当“监督员”的权责混淆。

“当时刚改造好的院子，没过一个月，就出现到处乱堆垃圾、车辆乱停乱放，没人管呀。”家住渭工路63号院的居民刘宝清说。

经二路街道先后邀请几家物业公司，都被婉拒。总不能让辖区内的“三无”小区一直这样无序下去，2021年3月，经二路街道办率先在省内注册成立“我帮你”（581）院落服务合作社，邀请辖区院落内成熟的自管小组、党小组、楼栋长、院落达人入社，实行自治组织自管、合作社协管的方式，统一对辖区内的“三无”小区、楼院进行管理。

“我帮你”（581）院落服务合作社负责人陈永福说：“合作社相当于辖区自治组织‘大本营’，引导社区居民主动参与到身边事的管理中来，管理满意不满意，还是居民说了算。”

居民满意吗？用一组数据来说明情况。渭工路63号院为合作社直管小区，在合作社成立之前，该小区物业缴费率不足60%，成立后缴费率达到83%。

借着老旧小区改造的契机，我市已有430余个老旧小区通过成立业委会、实施专业化物业管理服务、居民自治的方式，摘掉了“三无”的帽子。更让广大居民明白，改造改的是空间，最终塑的是人心，强的是自治之能。

常新

从焕然一新到活力永续

完成老旧小区的基础设施改造是“前半篇文章”，如何让老旧小区提质后不迅速“返旧”，能在较长时期内“葆新颜”，需要做好老旧小区改造的“后半篇文章”。

翻开“十四五”期间的成绩单，成效有目共睹。我市“连片改造、统一管理”工作经验作为“宝鸡模式”在全国推广，但改造后焕然一新的小区运行效果如何？小区居民对改造工作有哪些意见？今年2月，我市全面落实省上《关于深入开展全省城镇老旧小区改造工作“回头看”的通知》，针对2019年以来完工的城镇老旧小区改造项目，开展“回头看”。

市住建局工作人员拿出一张老旧小区改造“回头看”问题清单说：“我们通过线上平台、意见征集箱、座谈会等形式，累计梳理出各类问题23个。”

清单中，“改造后的小区长效管理难”问题高居榜首。

长效管理难在哪？一些小区居民没有养成物业服务付费意识，导致改造后配套建设的公用设施公摊水、电、绿化养护等费用没着落，日常的维修管护没办法进行下去，让小区管理陷入“前改后乱”的不良循环中。物业费使用不透明是居民物业费缴费率上不去的重要原因之一。

“近期，全市首次试点‘信托制物业’机制，把经二路街道新宝路17号院和大地苑小区作为试点小区。就是想通过创新机制，把物业费‘晒’在阳光下，打消居民的疑虑，推动小区治理形成良性循环。”朱莹说。

新宝路17号院居民张选民说：“物业费进了信托账户，钱怎么收、怎么用都有章可循，居民心里亮堂了，自然会更信任物业。”

“信托制物业”机制只是我市探索长效管理的有益尝试之一。健全长效管理机制是做好老旧小区改造“后半篇文章”的关键所在，也是一个多方参与、利益交织的系统工程，需要多些“回头看”“反复看”，才能将改造成果守护好。

改造后的陈仓园小区实现了从“有居”到“优居”的华丽转身

今年5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式执行，要求住宅项目建设应该以安全、舒适、绿色、智慧为目标，从电梯安装到无障碍通道设置等都有新规定。新规出台促使住房迭代升级，也打开了“老破小”的“逆袭”通道。以城市更新来对标新版规范，通过加装电梯、适老化改造等方式来改造老旧小区，已成为老旧小区居民的期盼，也会成为下一步完善老旧小区功能、永续老城区活力的重要举措。

市政协委员李超在参加我市老旧小区改造专项调研中发现，一些小区虽然纳入改造范围，但实际居住生活的人员较少，不少房屋存在空置或作为仓库等情况，因此他建议优先选择活跃住户多的老旧小区，让有限的资金最大限度惠及更多群众。

“老旧小区的改造不能止步于‘修修补补’，应该向住宅品质提升转变。”市政协委员贾少辉说，“我市出台的既有住宅增设电梯、适老化改造等政策方案，可以和老旧小区改造政策相结合，叠加政策资金，以政府小投入吸引民营企业资本进入，动员吸引居民积极出资参与改造，能有效解决改造资金不足问题，还能让老旧小区群众享受到品质生活。”

从“老破小”到“幸福里”的华丽变身，不仅是城市容颜的“一键美颜”，更是居民生活的“幸福加倍”。我们期待宝鸡在改造中愈加美好，在更新中愈显活力。宝鸡的旧改故事，从来不是一场与过去的决裂，而是将斑驳的岁月织入崭新的经纬。当1942个老旧小区在精心“织补”中重获新生，整座城市都在践行着一个朴素的道理——让记忆有处栖居，让愿景触手可及，让幸福直抵千家万户。

宝鸡融媒 胡红玲

（照片由赵彬瑞、谢克强、赵志华拍摄）